问 什么样的土地才能办抵押？

用户的问题主要集中在土地使用权作为抵押物时的条件与限制上，希望了解在法律框架下哪些类型的土地可以办理抵押登记。

从资深高级律师的角度，关于土地使用权作为抵押物的条件与限制，我将从以下五个方面进行深入分析：

1. 土地性质与用途：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”这意味着，除了上述禁止抵押的土地之外，如工业用地、商业用地、住宅用地等国有土地使用权可以作为抵押物。

2. 土地使用权期限：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，如果土地使用权是通过出让方式取得的，则无特别期限限制；若为划拨方式取得，则需缴纳相应的土地使用权出让金。

3. 土地使用权登记情况：《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。”明确指出只有已进行合法登记的土地使用权才可作为抵押物。

4. 土地使用权剩余年限：《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”对于工业用地、商业用地和住宅用地等，只要剩余使用年限足够长且符合相关法律法规要求，均可作为抵押物。

5. 土地使用权抵押登记程序：《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请不动产登记，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”土地使用权作为抵押物时，同样需要按照此条例完成相应的抵押登记手续。

综上所述，土地使用权作为抵押物时，需满足特定的土地性质、合法登记状态、剩余使用年限等条件，同时遵循相关法律法规的要求，确保抵押行为的合法性与有效性。