问 开发商迟迟不办正式抵押？

用户的问题主要关注的是开发商未按约定时间办理正式抵押的相关法律责任和解决途径。他希望了解在法律上，开发商应何时完成抵押手续、延迟办理可能产生的后果、业主有哪些权益保障以及如何通过法律手段维护自身利益。

1. 合同约定：首先，根据购房合同中的相关条款，开发商通常应在一定时间内为购房者办理正式抵押。若无明确约定，可参考《城市房地产管理法》第49条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

2. 违约责任：如果开发商逾期未办理抵押，构成违约，购房人有权要求其承担违约责任。具体责任形式及赔偿额度需参照购房合同中关于违约责任的约定。如无明确约定，《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

3. 财产权益保护：根据《物权法》第180条，房屋作为抵押物，只有办理了正式抵押登记，购房人的财产权益才能得到充分保障。开发商未及时办理抵押可能影响购房人对房屋权利的有效行使。

4. 法律救济：购房人可以通过协商、调解或诉讼等方式主张权利。如协商无果，《民事诉讼法》规定，购房人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，请求法院判决开发商尽快办理抵押手续并赔偿因此造成的损失。

5. 行政干预：此外，购房人也可以向当地房地产管理部门投诉，请求其督促开发商履行义务，因为管理部门负有监管职责，确保预售的商品房按规定进行登记备案。

总结：开发商未按时办理正式抵押，购房人有权依据合同追究其违约责任，同时可寻求行政部门协助或诉诸法律，以保护自己的财产权益。在整个过程中，购房合同和相关法律法规是重要的依据。