问 开发商抵押备案怎么办？

概述： 用户希望了解当遇到开发商进行抵押备案时，作为购房者应如何应对，主要关注点包括了解自身权益、如何查询抵押信息、如何避免风险、已购房屋被抵押后的处理方式以及相关的法律依据。

资深高级律师视角分析：

1. 了解自身权益：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第47条，房屋预售前，开发商需向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。购房者在签订购房合同前，有权要求查看该证件，确认房屋是否已被合法预售。

2. 查询抵押信息：《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第23条指出，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。购房者可通过当地不动产登记中心或官方网站查询所购房屋的抵押情况，确保房屋无抵押或已解除抵押。

3. 避免风险：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条，若因开发商隐瞒房屋已设定抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，开发商应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。购房者应在签订合同前要求开发商提供无抵押承诺书或查询到的无抵押证明。

4. 已购房屋被抵押后的处理：《民法典》第406条明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。购房者发现所购房屋被开发商抵押后，应立即与开发商沟通，要求其解除抵押或提供担保，否则可依据购房合同中的相关条款追究其违约责任。

5. 法律依据原文引用：

   • 《中华人民共和国城市房地产管理法》第47条：“预售商品房的，应当符合下列条件：（三）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
   • 《不动产登记暂行条例》第23条：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。”
   • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经设定抵押的事实；”
   • 《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。”

总结： 购房者在面对开发商抵押备案问题时，应积极行使自己的查询权和知情权，通过官方渠道核实房屋抵押状况，确保购房合同的合法性和有效性。一旦发现房屋存在未告知的抵押情况，应及时采取法律手段维护自身权益。