问 办不了产权证还在抵押怎么办？

您所咨询的情况是关于房屋无法办理产权证且处于抵押状态下的法律问题。作为资深律师，我将从五个方面进行深入解析：房屋所有权登记、抵押权效力、开发商责任、消费者权益保护以及解决路径。

一、房屋所有权登记问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于您的房屋未办理产权证，因此该房屋的所有权尚未发生效力。建议您与开发商沟通，要求其尽快办理产权证。

二、抵押权效力问题。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”因此，若房屋已经抵押给银行等金融机构，银行作为抵押权人，在您未还清贷款之前，该抵押权一直有效。如要解除抵押，需先偿还贷款。

三、开发商责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述规定，开发商负有协助购房者办理房屋产权证的义务，如因开发商原因导致无法办理产权证，开发商应承担相应责任。

四、消费者权益保护问题。《中华人民共和国消费者权益保护法》第十一条规定：“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”如因开发商原因导致您无法办理产权证，您有权要求开发商承担相应的赔偿责任。

五、解决路径问题。您可以首先尝试与开发商协商解决，要求其尽快办理产权证并支付违约金。若协商不成，可向法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务并赔偿损失。同时，如房屋已被抵押，您需先偿还贷款以解除抵押，再行办理产权证。 综上所述，您需要与开发商积极沟通，尽快解决房屋产权证问题，同时注意维护自身合法权益。