问 期房转现房 抵押权办？

用户的问题主要涉及在购买期房后转为现房时，如何办理抵押权登记，以及相关的法律程序和要求。以下将从五个方面进行详细分析：

1. 期房转现房的概念及流程

概念： 期房是指开发商尚未建成但已预售的房屋，而现房则是已经竣工并取得《商品房预售许可证》或《不动产权证书》的房屋。

流程： 购房者在购买期房时通常会签订《商品房预售合同》，待房屋建成后，开发商需向购房者交付现房，并协助购房者办理《不动产权证书》。购房者在取得《不动产权证书》后，可以办理抵押权登记。

法律依据：

• 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
• 《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”

2. 抵押权登记的条件

条件：

• 抵押人必须是房屋的所有权人。
• 抵押物必须是合法取得的不动产。
• 抵押合同必须是书面形式，并且内容明确、合法。

法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第三百九十五条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”
• 《不动产登记暂行条例》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

3. 抵押权登记的程序

程序：

1. 提交材料： 购房者和贷款银行需共同向不动产登记机构提交相关材料，包括但不限于《不动产权证书》、《抵押合同》、身份证明等。
2. 审核材料： 不动产登记机构对提交的材料进行审核，确保材料齐全、真实、有效。
3. 现场勘查： 如有必要，不动产登记机构可能会进行现场勘查，核实房屋状况。
4. 登记发证： 审核通过后，不动产登记机构将在《不动产权证书》上记载抵押权信息，并颁发《不动产登记证明》。

法律依据：

• 《不动产登记暂行条例》第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”

4. 抵押权登记的法律效力

法律效力： 抵押权登记完成后，抵押权正式设立，具有对抗第三人的效力。未经抵押权人同意，抵押人不得擅自处分抵押物。

法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
• 《中华人民共和国民法典》第四百零三条：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”

5. 风险提示及注意事项

风险提示：

• 确保所有提交的材料真实、合法、有效，避免因虚假材料导致抵押权无效。
• 注意抵押合同中的条款，特别是关于违约责任、抵押物处置等内容，确保自身权益不受侵害。
• 在办理抵押权登记前，建议咨询专业律师，确保整个过程符合法律规定。

注意事项：

• 购房者应密切关注开发商的建设进度，确保按时取得《不动产权证书》。
• 贷款银行应严格审核购房者的资信情况，确保贷款安全。

总结

综上所述，期房转现房后的抵押权登记需要购房者和贷款银行共同向不动产登记机构提交相关材料，经过审核、勘查等程序后完成登记。在整个过程中，确保所有材料的真实性和合法性是关键，同时建议购房者和贷款银行在必要时寻求专业律师的帮助，以保障自身的合法权益。