问 买房存在抵押吗怎么办？

用户提问的核心是：面临购买的房产存在抵押情况，如何妥善应对并确保自身权益不受损害。作为资深高级律师，我将从五个关键法律角度对此问题进行详尽解析：

1. 确认抵押状态：首要步骤是核实房产的抵押状况。查阅不动产权证书或在不动产登记机构查询，明确抵押权人、债务金额、抵押期限等具体信息（依据《不动产登记暂行条例》第27条）。了解抵押权设立的原因（如贷款、民间借贷等），有助于判断解除抵押的可能性与时间。

2. 评估风险与影响：分析房产抵押对交易的影响，包括但不限于：①交易进程受阻，需待抵押解除后才能过户；②卖方可能存在资金链紧张、信用风险等问题；③若卖方无法按时偿还债务导致抵押权人行使权利，可能影响购房者的入住权益（参照《民法典》第394条）。

3. 合同约定与风险防控：在购房合同中应明确约定抵押解除责任、时限及违约责任，确保卖方有义务且有能力解除抵押。可设定抵押解除为合同生效条件，或预留部分房款用于协助卖方清偿债务、解除抵押（参考《民法典》第502条、第586条）。同时，购房者应保留充足证据，如抵押查询记录、合同条款等，以便于日后维权。

4. 资金安全与监管：在房产抵押未解除期间，为保障资金安全，可考虑采取资金监管、第三方担保等方式。例如，将首付款存入由买卖双方与中介共同监管的账户，待抵押解除、过户手续完成后，再解付给卖方（参见《城市房地产管理法》第41条）。此外，也可要求卖方提供实力雄厚的担保人或提供其他财产担保。

5. 司法救济途径：若卖方违反合同约定，未能如期解除抵押，购房者有权依照合同追究其违约责任，包括要求继续履行、支付违约金、赔偿损失，甚至在符合法定条件下解除合同（参照《民法典》第577条、第580条）。必要时，可通过诉讼或仲裁方式寻求司法救济（依据《民事诉讼法》第3条、《仲裁法》第2条）。

综上所述，面对拟购房产存在抵押的情况，购房者应严谨核查抵押详情，评估风险，通过合同条款严密防控，确保资金安全，并熟知司法救济途径，以全方位保护自身合法权益。在交易全程中，严格遵循相关法律法规，如《民法典》、《不动产登记暂行条例》、《城市房地产管理法》等，是避免纠纷、顺利完成交易的关键。