问 预售撤了可以办预抵押？

用户想了解的是，在预售合同撤销后，是否还能就同一物业办理预抵押登记。具体而言，该问题触及合同法、房地产法以及物权法等多个法律领域，用户关心的是在预售合同失效后的法律状态变更及预抵押的可行性。

法律分析：

1. 预售合同的法律效力：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合一定条件并办理预售许可。预售合同一旦依法成立，对双方具有法律约束力。但若因法定或约定事由撤销，则合同失去效力。《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。

2. 预抵押的法律基础：预抵押，即预告登记中的抵押权预告登记，是指为保全将来发生不动产物权变动的请求权而进行的登记。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

3. 预售撤销与预抵押关系：如果预售合同被撤销，基于该合同的预抵押安排理论上也失去了存在的基础。因为预抵押是建立在预售合同有效且购房人预期获得房屋所有权的前提上的。合同撤销意味着购房人不再享有未来取得房产的期待权，故无法直接进行预抵押或需解除原有预抵押登记。

4. 后续处理与法律程序：在预售合同撤销后，若欲办理新的预抵押，首先需要解除原有的预售合同及其衍生的预告登记，包括预抵押预告登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条，申请预告登记的不动产交易等事项不再进行的，当事人可以申请注销预告登记。之后，基于新的合同关系或条件，可重新申请预抵押预告登记。

5. 风险与注意事项：在此过程中，涉及的各方应关注合同撤销的法律后果、债权债务的清理以及预抵押可能带来的优先受偿权问题。特别是，《民法典》第四百零二条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，即使成功办理预抵押预告登记，最终还需完成正式抵押登记才能确保抵押权的法律效力。

总结：

预售合同撤销后，原则上需要先解除原有的预售及相关预告登记，包括预抵押预告登记。之后，根据新的合同安排，可尝试重新申请预抵押预告登记，但这一过程需严格遵循《民法典》、《城市房地产管理法》及《不动产登记暂行条例》等相关法律规定，注意保护各方权益，确保合法合规操作。