问 交契税才可以办抵押吗？

用户提出的问题核心在于：办理房产抵押登记时，是否必须先缴纳契税？

从资深高级律师的角度分析

1. 法律关系与前提条件：根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，办理房产抵押登记前，需确保房产的所有权合法有效，而契税的缴纳是确认房产所有权的一个重要环节。

2. 契税与抵押登记的关系：《契税暂行条例》第二条规定，“本条例所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。”契税是对土地使用权及房屋所有权转移的行为征税。因此，在进行房产抵押登记前，契税的缴纳是必要的，因为未缴纳契税可能意味着房产交易或转移尚未完成，从而影响抵押权的有效设立。

3. 地方性法规补充：各地政府为规范房产交易秩序，通常会出台具体的地方性法规或实施细则，要求在办理房产抵押登记前完成契税缴纳。例如，《北京市地方税务局关于加强契税征收管理的通知》中明确指出，办理房产交易过户手续时，需先缴纳契税。

4. 实际操作中的注意事项：虽然法律法规要求在抵押登记前缴纳契税，但在实际操作中，部分地区可能会允许先行办理抵押登记，待后续补缴契税。然而，这种做法存在风险，因为未缴清契税可能会影响抵押权的效力，建议在正式操作前咨询当地不动产登记中心或专业律师，确保流程合规。

5. 最新法律依据：尽管《中华人民共和国物权法》已被《民法典》取代，但《民法典》第二百零九条仍然规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这进一步强调了不动产物权变动需依法登记的原则，而契税缴纳作为物权变动的前提之一，其重要性不言而喻。

总结

办理房产抵押登记前，原则上需要先缴纳契税，这是为了确保房产交易的合法性以及抵押权的有效设立。然而，在实际操作中，应结合当地政策及具体情况，必要时咨询专业人士，确保流程合规，避免日后产生纠纷。