问 土地证抵押不能办预售？

用户的问题主要关乎于是否能以土地使用权证作为抵押物进行房地产预售许可的申请。他可能想知道，如果开发商已经将土地使用权证抵押给金融机构，是否还能获得预售许可进行房产销售。

从资深高级律师的角度看，这个问题涉及到《城市房地产管理法》和相关银行业务法规。首先，预售行为需要开发商具备合法的土地使用证明，即土地使用权证。根据《城市房地产管理法》第三章第四十三条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”这表明，即使土地被抵押，只要未超过规定期限未动工，理论上仍可进行预售。

其次，抵押土地使用权并不影响预售许可的获取，但预售行为本身需要遵守《城市房地产管理法》第六章第四十四条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”在满足这些条件下，即便土地使用权已抵押，预售许可依然可申请。

再者，我们还需参照《担保法》关于抵押的规定。第三十三条规定：“债务人或者第三人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”这意味着，尽管土地使用权已被抵押，开发商在确保资金流转并偿还债务后，理论上依然可以预售，但需要透明公开，并确保购房者知悉抵押情况。

总结来说，开发商能否预售房产并不直接取决于土地使用权是否被抵押，而是取决于其是否遵循了法定的预售条件和信息披露义务。在满足相关法规要求并充分告知购房者相关抵押情况的前提下，抵押土地使用权的开发商仍然可以预售房产。