问 朋友以房抵押怎么办？

您朋友以房抵押涉及的法律问题较为复杂，主要围绕着如何合法有效地进行房产抵押，以及在抵押期间可能遇到的各种法律风险和权益保护。

从资深高级律师的角度，从五个方面详细分析此法律问题：

1. 抵押合同的签订与生效：根据《中华人民共和国民法典》第四百条，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称、数量等情况、担保的范围等内容。同时，依据第四百零二条，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

2. 抵押权的效力与优先受偿权：《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

3. 抵押权的实现条件：《民法典》第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

4. 抵押权的转让与变更：依据《民法典》第四百零七条，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第四百零三条进一步指出，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

5. 抵押权的消灭情形：《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。此外，第四百一十九条明确，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

总结

面对以房抵押的情况，必须严格遵循相关法律法规，确保抵押合同的合法性和有效性，同时注意抵押权的实现条件及其对抵押物价值的影响，合理规避潜在法律风险，保障各方合法权益。在实际操作中，建议咨询专业律师，获得针对性的法律意见。