问 高价房低价抵押怎么办？

用户的问题核心在于如何处理房屋抵押价格低于实际价值的情况，希望了解相关的法律风险及解决办法。

一、法律风险 首先，根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条的规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”若抵押合同中存在类似条款，可能被认定为无效，导致整个抵押合同部分或全部无效。其次，《民法典》第三百九十条规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。”因此，若抵押权人未在法定时间内行使权利，则可能导致其丧失优先受偿的权利。

二、法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第四百零一条。
2. 《中华人民共和国民法典》第三百九十条。
3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第二十二条。

三、解决方案

1. 若发现抵押物的实际价值远高于抵押金额，可向法院提起确认之诉，请求法院确认抵押合同的部分条款无效，从而保护自己的合法权益。
2. 可通过协商的方式修改抵押合同中的相关条款，使抵押物的价值更加合理地反映实际市场价值，确保双方权益平衡。
3. 若发现抵押权人未及时行使权利，可以主动向其提示权利行使期限，避免因超过诉讼时效而丧失优先受偿权。

四、案例参考 例如，在“某银行股份有限公司与张某等金融借款合同纠纷案”中，法院认为当抵押物的价值明显低于债权金额时，抵押权人应当审慎对待抵押合同的有效性及自身权利的实现方式，以免造成不必要的损失。

五、预防措施 为了防止此类情况的发生，建议在签订抵押合同时，聘请专业律师进行审查，确保合同内容合法有效；同时，定期对抵押物的价值进行评估，确保其真实反映市场价值。

综上所述，对于高价房低价抵押的问题，不仅需要关注法律风险，还需积极采取措施维护自身利益。