问 房产被卖家抵押怎么办？

用户希望了解当购买的房产已被卖家抵押时，自己作为买方应如何应对，以及有哪些法律途径可以维护自身权益。以下是针对此问题的详细法律分析：

一、合同效力与抵押权优先性

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，如果卖方在出售房产前已将其抵押给银行或其他债权人，即使买卖双方签订了房屋买卖合同，该抵押权仍然有效，且优先于买方的权利。

二、买方知情权与信息披露义务

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”卖方有义务向买方披露房产的抵押情况，否则买方有权要求解除合同并要求赔偿损失。

三、抵押权注销与过户手续

根据《中华人民共和国民法典》第四百零九条：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。”如果买方愿意继续履行合同，可以要求卖方尽快办理抵押权注销手续，以便顺利完成房产过户。

四、买方的救济途径

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”如果卖方未能按约定解除抵押或交付房产，买方可以要求解除合同并要求赔偿损失。

五、诉讼与仲裁

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”如果协商无果，买方可以向人民法院提起诉讼，要求确认合同无效或解除合同，并要求卖方承担相应的法律责任。

总结

综上所述，当发现所购房产已被卖家抵押时，买方应首先要求卖方披露相关信息，并根据具体情况选择是否继续履行合同。如果卖方未能履行义务，买方可以通过法律途径维护自身权益，包括要求解除合同、赔偿损失或通过诉讼解决纠纷。