问 土地证抵押办预售违法？

用户提出的问题核心在于：土地证作为抵押物时，开发商是否可以合法办理商品房预售。

资深高级律师角度分析

1. 土地使用权抵押与商品房预售的关系：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，依法取得的土地使用权可以设定抵押权。但若要进行商品房预售，需确保土地使用权没有被抵押或虽已抵押但已得到抵押权人的同意。如果土地使用权已经抵押给银行或其他债权人，在未解除抵押权的情况下直接进行商品房预售，可能会构成违法行为。

   • 法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“依法取得的土地使用权可以设定抵押权。”

2. 预售许可证的获取条件：根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，申请商品房预售许可，需要提交土地使用权证书、建设工程规划许可证等文件。因此，在土地使用权已被抵押的情况下，开发商必须首先获得抵押权人的书面同意，才能申请并获得商品房预售许可证。

   • 法律依据：《城市商品房预售管理办法》第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县人民政府房产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”

3. 合同效力与消费者权益保护：即便开发商在土地使用权已被抵押的情况下进行了商品房预售，其行为仍可能违反相关法律法规，导致买卖合同存在法律风险。消费者应谨慎购房，避免因开发商的不当行为而遭受经济损失。

   • 法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

4. 法律责任与后果：对于违规预售的行为，不仅购房者有权要求解除合同并赔偿损失，相关监管部门也有权对开发商进行处罚，包括但不限于罚款、吊销营业执照等措施。

   • 法律依据：《中华人民共和国行政处罚法》第九条：“行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚。”

5. 抵押权人权利保护：如果开发商未经抵押权人同意擅自预售房屋，抵押权人有权要求开发商提前清偿债务或提供其他形式的担保。这将直接影响到开发商的资金链安全及后续项目的推进。

   • 法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

总结

综上所述，土地使用权作为抵押物时，开发商必须事先获得抵押权人的同意，并按规定程序申请预售许可证后，方可合法进行商品房预售活动。否则，不仅可能面临行政处罚，还可能导致合同无效及损害购房者利益的风险。因此，在进行商品房预售之前，开发商务必确保所有法律手续齐备，避免违法违规操作。