问 土地抵押贷款能办预售？

您想了解在土地已抵押的情况下，是否可以办理商品房预售许可，以及相关法律依据和程序要求。

一、土地抵押与商品房预售的关系 根据《城市房地产管理法》第三十一条的规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。”因此，在土地已经抵押的情况下，如果开发商希望进行商品房预售，必须获得抵押权人的同意，否则将构成非法预售。《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

二、土地抵押对商品房预售的影响 依据《城市房地产管理法》第五十条的规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”若开发商通过划拨方式取得土地使用权并设定了抵押权，那么在拍卖或转让房地产时，需要先补缴土地出让金，之后抵押权人才可优先受偿。这意味着，即使土地已经被抵押，只要获得抵押权人的同意，开发商仍然有可能进行商品房预售。

三、商品房预售需满足的条件 根据《城市房地产管理法》第四十五条第一款的规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”这表明，即便土地已抵押，只要满足上述条件，且得到抵押权人的同意，开发商仍可进行商品房预售。

四、预售合同的备案 依据《城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”这意味着，即便土地已抵押，预售合同也必须按规定进行备案。

五、法律责任 依据《城市房地产管理法》第六十八条的规定：“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”若开发商未经抵押权人同意即进行商品房预售，则可能面临行政处罚。

综上所述，土地已抵押的情况下，开发商欲进行商品房预售，不仅需要满足法律规定的预售条件，还需获得抵押权人的同意。