问 房屋抵押转卖怎么办？

用户想了解在房屋已经设立抵押权的情况下进行转卖时所涉及的法律程序与限制，以及如何合法合规地完成这一过程。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，除非抵押合同中另有规定，否则抵押人在抵押期内有权转让抵押物，且该转让行为不会影响到抵押权的存在。同时，《民法典》第四百零七条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这说明抵押权是依附于主债权的，若主债权发生转移，则抵押权也随之转移，但法律或合同另有规定的除外。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条进一步规定了：“抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。”这表明，抵押权的转让需遵循法定程序，包括签订书面协议及办理相应的变更登记手续。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条指出：“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道该约定的除外。”这说明，即使存在禁止或限制抵押物转让的约定，只要未进行登记，抵押人仍可自由转让抵押物，抵押权人无权主张转让合同无效，但若受让人知晓该约定，抵押权人则可主张转让行为不具有物权效力。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，当划拨土地上的房产作为抵押物进行转卖时，必须首先支付相当于土地使用权出让金的部分，才能确保抵押权人的优先受偿权。

综上所述，在房屋已设立抵押权的情况下进行转卖，必须严格遵守相关法律法规的规定，确保抵押权的合法转移和处理，保障各方权益。同时，为避免潜在的法律风险，建议在进行此类交易前咨询专业律师，确保所有步骤均符合法律规定。