问 土地抵押办预售证？

用户希望了解的是在土地已设定抵押的情况下，开发商能否办理商品房预售许可证并进行合法销售。

从法律角度来看，该问题涉及以下五个方面：

1. 土地使用权抵押对预售许可的影响：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条及《城市商品房预售管理办法》（2004年修订）第7条的规定，商品房预售需满足多项条件，其中包括取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证等。但并未明确禁止已抵押土地上建设的商品房进行预售。因此，在符合其他法定条件的前提下，土地虽被抵押，但仍有可能申请预售许可。

2. 开发商义务与购房者权益保护：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。”因此，即使土地存在抵押，只要开发商依法取得了预售许可证，其与购房者签订的预售合同就具有法律效力。同时，《商品房销售管理办法》第22条强调了开发商应向购房人明示有关信息的义务，包括但不限于是否设定抵押等情形。

3. 风险防范措施：对于购房者而言，购买已抵押土地上的商品房存在一定风险。建议购房者要求开发商提供完整的信息披露，并可要求将解除土地抵押作为合同生效条件之一。此外，《物权法》第191条指出，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，故实践中开发商往往需要事先征得抵押权人的书面同意才能顺利办理预售手续。

4. 合同条款设置：在签订预售合同时，双方可以通过约定具体条款来保障各自利益。如《民法典》第587条规定了定金罚则，即收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定致使不能实现合同目的的，对方有权请求返还双倍定金。通过合理设置定金数额和违约责任，可在一定程度上降低购房者风险。

5. 监管机构作用：住建部门作为商品房预售管理的主要部门，有权对开发商的行为进行监督。《城市房地产开发经营管理条例》第24条赋予了主管部门相应的监督检查职责。如果发现开发商存在违法违规行为，监管部门可以采取相应措施予以纠正或处罚，从而维护市场秩序和消费者合法权益。

综上所述，虽然土地抵押本身并不必然阻碍商品房预售许可的办理，但相关各方仍需遵循法律法规规定，确保交易过程公开透明，充分保障购房者利益不受损害。为避免潜在法律风险，建议在具体操作前咨询专业律师意见。