问 怎么去办顺位抵押手续？

用户提出的问题是想了解如何办理房产的顺位抵押手续，以及在这一过程中需要关注的关键法律事项。

作为资深高级律师，我认为可以从以下五个方面来分析用户的法律问题：1、顺位抵押的概念与法律规定；2、申请顺位抵押的条件；3、办理顺位抵押所需材料；4、顺位抵押的程序与流程；5、顺位抵押的风险与防范措施。现将上述内容逐一展开论述如下：

一、顺位抵押的概念与法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第394条的规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第415条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

二、申请顺位抵押的条件

根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”据此，申请顺位抵押的条件包括但不限于：抵押物必须是合法取得并拥有完全产权的房屋；抵押人应具备完全民事行为能力；抵押人和抵押权人均需同意办理顺位抵押；不存在其他影响顺位抵押的限制性规定。

三、办理顺位抵押所需材料

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第75条的规定：“申请不动产抵押权首次登记，提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）不动产权属证书；（四）主债权合同；（五）抵押合同；（六）不动产价值评估报告；（七）法律、行政法规以及本实施细则规定的其他材料。”第76条的规定：“申请不动产抵押权变更、转移或者注销登记的，除提交本实施细则第七十五条规定的材料外，还应当提交下列材料：（一）证明发生变更的事实材料；（二）证明权利消灭的材料。”因此，办理顺位抵押所需材料主要包括：抵押双方的身份证明文件；抵押物的权属证明文件；主债权合同及顺位抵押合同；不动产权利价值评估报告；其他可能需要提供的材料。

四、顺位抵押的程序与流程

根据《不动产登记暂行条例》第15条的规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第16条的规定：“不动产登记机构完成登记后，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”因此，办理顺位抵押的程序包括：首先，抵押双方需共同前往当地不动产登记中心提交相关申请材料；其次，不动产登记机构对申请材料进行审核；最后，审核通过后，不动产登记机构将为抵押双方办理顺位抵押登记，并颁发相应的不动产权属证书或登记证明。

五、顺位抵押的风险与防范措施

根据《中华人民共和国民法典》第404条的规定：“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”第405条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，顺位抵押的风险主要包括：抵押物价值波动风险；抵押权实现风险；抵押权冲突风险；抵押权效力风险等。防范措施包括：确保抵押物价值稳定，避免因市场波动导致抵押物贬值；选择信誉良好的抵押权人，避免因抵押权人信用问题影响抵押权实现；明确抵押权顺位，避免与其他债权人产生抵押权冲突；严格遵守法律规定，确保抵押权效力。

综上所述，办理房产顺位抵押手续是一项复杂而严谨的法律行为，不仅需要遵循相关法律法规，还需要充分考虑各种潜在风险。希望上述分析能帮助您更好地理解顺位抵押的相关知识，以便在实际操作中做出明智决策。