问 出了总证办预抵押？

用户的问题主要关注的是“总证办预抵押”的具体流程、涉及的法律事项以及可能产生的法律责任。他想了解在办理预抵押过程中，需要注意的法律风险和应遵循的法律规定。

1. 预抵押定义与流程：预抵押是指在房屋尚未取得正式产权证明（即总证）时，购房人将预期可获得的房产作为担保向银行申请贷款的行为。流程包括签订预售合同、预抵押登记等环节。

2. 相关法规要求：《物权法》第一百八十条明确了可以抵押的财产范围，其中就包括了正在建造的建筑物。《城市房地产管理法》第四十七条也规定，预售的商品房需要进行预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

3. 权利义务关系：购房人需确保按期偿还贷款，否则银行有权根据《物权法》第一百九十五条的规定实现其抵押权。开发商需按时交房并协助办理正式产权转移，否则可能构成违约。

4. 风险提示：如果项目延期或烂尾，可能导致无法顺利办理正式产权，影响预抵押权益实现。因此，选择信誉良好的开发商至关重要。

5. 法律责任：若开发商违反约定，购房人可根据《合同法》追究其违约责任；若银行未尽审查义务，可能需要承担一定的赔偿责任。

综上所述，办理预抵押时，务必对开发商背景和项目进度有深入了解，同时确保遵守各项法律法规，降低潜在风险。预抵押虽为融资手段，但涉及复杂的法律关系，建议咨询专业律师以获取更详尽的指导。