问 楼盘被抵押怎么办？

用户希望了解当购买的房产已被开发商或前业主抵押时，应如何处理这一法律问题，以及可能的解决方案和法律依据。以下从五个方面进行详细分析：

一、抵押权的优先性

根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即使房产已经抵押，只要抵押人（通常是开发商）同意转让，买方仍可购买该房产，但抵押权仍然存在。因此，买方在购房时需特别注意房产是否已设定抵押。

二、购房合同的效力

《中华人民共和国民法典》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”如果开发商隐瞒了房产已抵押的事实，购房合同可能因欺诈而被认定为无效。买方有权要求解除合同并返还已支付的购房款及利息。

三、抵押登记的公示公信力

《中华人民共和国民法典》第209条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”抵押权的设立必须经过登记，未登记的抵押权不具有对抗第三人的效力。因此，如果房产抵押未在不动产登记中心登记，买方可以主张不知情且无过错，从而保护自己的权益。

四、买方的救济途径

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”如果开发商故意隐瞒房产抵押事实，买方可以向法院提起诉讼，要求开发商承担赔偿责任。

五、预防措施

为了防止购买到已抵押的房产，买方在签订购房合同前应进行以下几项检查：

1. 查询房产登记信息：前往当地不动产登记中心查询房产的抵押情况。
2. 要求开发商提供抵押证明：如果房产已抵押，要求开发商提供抵押权人的同意转让证明。
3. 签订补充协议：在购房合同中明确约定，如发现房产已抵押，买方有权解除合同并要求赔偿。

总结

综上所述，当购买的房产已被抵押时，买方应首先确认抵押登记情况，如有必要，可以通过法律途径维护自己的合法权益。同时，购房前的尽职调查是避免此类问题的关键。