问 房屋抵押怎样办租赁合同？

用户想了解的是在房产已经设定抵押的情况下如何办理租赁合同，主要关注点在于租赁合同的有效性及操作流程。

从法律的角度出发，以下五个方面是需要特别注意的：

1. 租赁合同与抵押权的关系：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”但此规定并不直接涉及已抵押房屋的租赁问题。《民法典》第四百零五条则指出：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，在抵押期间，房屋所有人仍可将房屋出租，但抵押权的存在可能对租赁合同产生一定影响。

2. 租赁合同的有效性：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”这意味着即使房屋已抵押，只要租赁合同符合法律规定，一般情况下仍视为有效。

3. 租赁权对抗抵押权：根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。这意味着如果抵押权先于租赁权设立，则租赁权不能对抗抵押权。但如果租赁权先于抵押权设立且已经登记，则根据“买卖不破租赁”的原则，租赁权可以对抗抵押权。

4. 租赁合同的具体条款：在签订租赁合同时，建议明确告知承租人房屋已抵押的事实，并在合同中加入相关条款，如当抵押权行使时如何处理租赁事宜等，以保护双方利益。

5. 法律咨询的重要性：鉴于房屋租赁涉及到复杂的法律关系，建议在签订任何合同之前咨询专业律师，确保所有操作符合法律法规的要求。

综上所述，虽然房屋已设定抵押，但仍可通过合法途径签订有效的租赁合同。关键在于确保合同内容符合法律规定，并充分考虑各方权益。