问 什么时候办预抵押？

用户想了解办理预抵押登记的最佳时机。预抵押通常是在购房者与开发商签订购房合同后，但正式房产证尚未办理之前进行的。

从资深高级律师的角度来看，办理预抵押需要注意以下几个方面：

1. 时机选择：根据《城市房地产管理法》第四十六条的规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”因此，在购买期房时，当购房合同已经签署并完成备案手续之后，即可向相关金融机构申请预抵押登记。这一步骤对于保障买方权益至关重要，因为它确保了即使在房屋建成前，银行贷款也能被合理地用于该项目上。

2. 法律效力：依据《物权法》第一百八十条，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”。预抵押虽然不是最终的确权行为，但在一定程度上具有优先受偿权的意义，能够有效保护债权人（通常是银行）的利益不受损害。

3. 程序规范性：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条指出，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这意味着一旦进行了预抵押登记，则在未解除之前，任何试图改变或转移该不动产权利的行为都是无效的。

4. 风险提示：尽管预抵押为贷款安全提供了一定保障，但仍需注意潜在风险。例如，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”如果开发商存在隐瞒事实的情况，可能会给购房者带来额外损失。

5. 注销条件：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十八条规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请不动产登记的，预告登记失效。”也就是说，一旦满足特定条件，如房屋竣工验收合格且取得产权证书等，应及时办理正式抵押登记以取代预抵押状态。

综上所述，办理预抵押应在购房合同签订并完成备案后尽快进行，同时要关注其法律效力、遵循正确的流程，并警惕可能存在的风险。此外，还需留意何时以及如何将预抵押转换成正式抵押登记。