问 不办预告登记能办预抵押？

用户想了解的是，在未进行预告登记的情况下，是否可以办理预抵押登记。这个问题触及到房地产交易中的物权担保法律范畴，尤其是预售商品房抵押的特殊规定。

1. 预告登记与预抵押登记的性质：预告登记是一种保全将来发生不动产物权变动的请求权的制度，旨在保护买受人的权益，防止出卖人一房多卖。而预抵押登记则是在房屋尚未取得产权证之前，对预期将获得的产权设定抵押权的一种预先登记，为贷款提供担保。《中华人民共和国物权法》（现已被《民法典》取代，相关内容在《民法典》第二百二十一条等条款中有体现）规定了预告登记制度，但预抵押登记的实践操作更多依赖于银行政策和地方性规定。

2. 法律依据：《民法典》第二百零五条至第二百一十条对预告登记进行了规定，强调了预告登记的效力，但预抵押登记的具体实施细节并未直接提及。实践中，根据中国人民银行、银监会的相关规定以及各地房地产管理局的操作规程，预抵押登记通常是在购房合同备案后进行，理论上并不强制要求先完成预告登记，但不同地区可能有具体要求。

3. 操作可行性：在一些地区，银行为了降低风险，可能会要求先进行预告登记，再办理预抵押登记。然而，这并非绝对，部分银行或地区可能允许直接办理预抵押，特别是在预售商品房按揭贷款中，银行更关注贷款的安全性和房产的最终抵押权设立。

4. 风险考量：不进行预告登记直接预抵押，对购房者来说，若开发商存在一房多卖或其他违约行为，购房者权益的保护可能会受到影响。预告登记提供了额外一层保障，确保购房者在未来能够顺利获得产权并使抵押权有效。

5. 最新政策与趋势：近年来，随着房地产市场的规范化，多地加强了对预售商品房交易的监管，包括预告登记和预抵押登记的流程优化，以保护消费者权益。但具体政策细节需参照当地最新房地产管理和金融政策文件。

总结：虽然在某些情况下可以直接办理预抵押登记，但预告登记作为一项重要的法律保障措施，建议购房时先行办理，以确保权益安全。实际操作中，购房者应咨询当地房地产管理部门和贷款银行，了解最新的具体要求和流程，以规避不必要的法律风险。