问 有土地抵押可以办在建工程抵押吗？

您咨询的问题是，在已有土地抵押的情况下，是否可以办理在建工程抵押。资深高级律师将从抵押物的独立性、抵押权的排他性、在建工程的定义、抵押登记要求以及相关法律规定五个方面进行详细分析。

1. 抵押物的独立性

根据《中华人民共和国民法典》第395条的规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”在建工程属于正在建造的建筑物，是可以作为抵押物的。但是，由于土地使用权已经抵押给债权人，需要确保在建工程与土地使用权之间的关系符合法律规定，且在建工程应视为独立于土地使用权的财产。

2. 抵押权的排他性

根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”在建工程抵押权的设立并不影响土地使用权的抵押权，但需注意在建工程抵押权的实现可能会影响土地使用权的价值，因此需要在抵押合同中明确约定，避免发生争议。

3. 在建工程的定义

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第51条的规定：“当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张该建设用地使用权转移登记后未经合法审批允许在该土地上新建、扩建、改建的建筑物不属于抵押财产的，人民法院不予支持。”在建工程是指正在建设中的房屋等建筑物，包括已完成的主体结构和尚未完成的附属设施。

4. 抵押登记要求

根据《中华人民共和国民法典》第402条的规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，在建工程抵押必须依法办理抵押登记手续，才能产生抵押权。

5. 相关法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第397条的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”根据上述规定，在建工程抵押时，如果土地使用权已经抵押，则在建工程抵押权的设立不会影响土地使用权的抵押权，但需注意在建工程抵押权的实现可能会影响土地使用权的价值。

综上所述，尽管土地使用权已抵押，但在建工程仍可作为独立的财产设定抵押权，但需注意在建工程抵押权的实现可能会影响土地使用权的价值，因此建议在签订抵押合同时，明确约定相关事项，以避免发生争议。