问 抵押土地办预售许可？

用户希望了解在土地已经抵押的情况下，是否可以办理商品房预售许可证，以及相关法律规定和操作流程。

法律分析：

1. 土地抵押与预售许可的关系： 根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 土地抵押本身并不影响预售许可的办理，但抵押权人有权要求债务人履行义务或处分抵押物。因此，在土地已抵押的情况下，开发商仍可申请预售许可，但需确保不影响抵押权人的权益。

2. 抵押权人的同意： 《民法典》第三百九十六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。” 因此，如果土地已经抵押，开发商在申请预售许可时，通常需要获得抵押权人的书面同意，以确保预售行为不会损害抵押权人的利益。此外，《城市房地产抵押管理办法》第二十二条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

3. 预售款项的监管： 《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。” 如果土地已抵押，预售款项应优先用于偿还抵押贷款或确保抵押权人的利益不受损害。因此，开发商需要与抵押权人协商，确保预售款项的合理使用。

4. 公示与透明度： 《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违反本法第五十三条的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。” 开发商在预售时，应如实披露土地抵押情况，避免因信息不透明而引发纠纷。《城市商品房预售管理办法》第十二条也规定：“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”

5. 法律风险与防范措施： 在土地已抵押的情况下办理预售许可，存在一定的法律风险。开发商应确保所有文件齐全、合法有效，并与抵押权人充分沟通，签订相关协议，明确各方权利义务。同时，建议聘请专业律师进行法律审查，确保合规操作，降低潜在的法律风险。

总结： 在土地已抵押的情况下，开发商仍可申请商品房预售许可证，但需获得抵押权人的书面同意，并确保预售款项的合理使用。同时，开发商应依法披露土地抵押情况，确保透明度，以避免法律风险。