问 预售能否办抵押按揭？

用户问题概述：

1. 预售阶段能否办理抵押按揭：用户关心的是在房产的预售阶段，是否可以将所购买的房产进行抵押并申请按揭贷款，以及这一操作的合法性与可行性。

法律分析：

1. 法律依据与原则

• 《城市房地产管理法》：该法规定了房地产交易的基本规则和程序，是评估预售阶段能否办理抵押按揭的重要法律基础。
• 《物权法》：明确指出不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。这涉及到预售房屋抵押按揭的登记问题。

2. 预售合同与抵押权设定

• 《合同法》：在预售合同中，通常会包含关于房屋交付、产权转移、违约责任等内容，对于抵押按揭的条款可能会有所限制或禁止。
• 实际操作中：在预售阶段，购房者与开发商签订的合同中往往会对房屋的抵押情况进行约定。如果合同中允许或未明确禁止在预售阶段办理抵押，则理论上可行。

3. 房产登记与抵押登记

• 《不动产登记暂行条例》：规定了不动产登记的程序、要求和效力。在预售阶段办理抵押按揭需注意，由于房产尚未完成最终的产权转移，可能需要通过特定的流程或协议来处理抵押权的设定问题。
• 实践操作：在预售阶段，若要办理抵押按揭，可能需要与开发商合作，通过签订补充协议或其他形式，确保在将来房产过户后，能够顺利进行抵押登记。

4. 风险与法律责任

• 风险评估：预售阶段办理抵押按揭存在一定的风险，包括但不限于房价波动导致的市场风险、开发商信用风险等。
• 法律责任：若出现纠纷，需根据合同约定及相关法律法规确定各方的责任与权利。在《合同法》和《物权法》中有相应的条款可参考解决争议。

5. 行政监管与政策指导

• 地方性法规与政策：不同地区的房地产政策可能对预售阶段的抵押按揭有特定的规定或限制，例如限购政策、贷款政策等，这些都需要购房者在操作前了解清楚。
• 行政指导：地方政府或相关行业组织可能会发布指导文件或通知，对预售阶段的抵押按揭操作提供具体指引，以保障市场秩序和消费者权益。

结论：

在预售阶段办理抵押按揭是否可行，主要取决于购房合同中的具体条款、当地法律法规、行政监管政策以及市场实际情况。合法性和可行性需综合考量以上各方面因素。建议购房者在决定办理抵押按揭前，详细阅读合同条款，咨询专业律师或房地产专业人士，了解相关政策规定，以充分保护自身权益。同时，关注市场动态和政策变化，避免因不合规操作带来的潜在风险。