问 抵押贷款先办抵押再签合同？

概述

用户询问在办理抵押贷款时，是应该先完成抵押登记还是先签订贷款合同，以及这一顺序对法律效力的影响。

详细分析

作为资深高级律师，我将从五个方面来解析这一法律问题：

1. 合同与抵押登记的先后顺序 根据《中华人民共和国民法典》第四百条的规定：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”这意味着，在实际办理抵押登记前，双方必须已经签订了正式的抵押合同。然而，《民法典》第四百零二条进一步指出：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这表明，只有在完成抵押登记后，抵押权才正式生效。因此，理论上，应先签订抵押合同，然后进行抵押登记，以确保抵押权的有效性。

2. 合同的法律效力 《民法典》第五百零二条明确指出：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，即使未完成抵押登记，抵押合同本身仍然具有法律效力，只是抵押权尚未设立。如果一方违约，另一方可以依据合同主张权利。

3. 风险与责任承担 若在签订抵押合同后未及时办理抵押登记，可能会面临财产被其他债权人优先受偿的风险。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条规定：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”这意味着，在没有登记的情况下，抵押权不能对抗第三方，增加了贷款回收的不确定性。

4. 银行操作流程 银行通常会要求借款人先签署贷款合同及抵押合同，之后再安排办理抵押登记手续。这是为了确保所有法律文件齐全、有效，减少操作过程中的法律风险。因此，遵循银行的操作流程是较为稳妥的做法。

5. 最新法律规定 《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起正式实施，取代了之前的《中华人民共和国担保法》等法律法规。新法对抵押权的设立和登记流程进行了明确规定，建议在处理抵押贷款时严格遵守《民法典》的相关条款。

总结

综上所述，虽然在法律上签订抵押合同并不需要依赖于抵押登记的完成，但从防范风险和确保权益的角度出发，推荐先签订抵押合同，再办理抵押登记。这样不仅符合现行法律规定，还能最大程度地保障双方的合法权益。