问 预抵押改成现房抵押怎么办？

用户希望了解如何将预抵押的房产转换为现房抵押的具体操作流程和法律依据。以下从五个方面进行详细分析：

1. 法律概念及定义：

   • 预抵押是指在房屋尚未竣工、产权证尚未办理的情况下，购房人与贷款银行签订的抵押合同，待房屋竣工后，再办理正式的抵押登记。现房抵押则是指房屋已经竣工并取得产权证，购房人或房屋所有权人将其作为担保物向银行或其他金融机构申请贷款。
   • 法律依据：《中华人民共和国民法典》第395条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……” 第402条：“以本法第三百九十五条第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

2. 转换流程：

   • 购房人需首先确保房屋已竣工并通过验收，取得《不动产权证书》。
   • 携带相关证件（身份证、购房合同、不动产权证书等）前往原贷款银行，申请将预抵押转为现房抵押。
   • 银行审核通过后，双方需共同前往不动产登记中心办理正式的抵押登记手续。
   • 法律依据：《不动产登记暂行条例》第14条：“不动产权利人可以依法申请不动产登记，也可以委托他人代为申请。”

3. 所需材料：

   • 申请人身份证明文件。
   • 购房合同或预售合同。
   • 不动产权证书。
   • 原预抵押合同。
   • 银行出具的同意转换的书面文件。
   • 法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第16条：“申请人申请不动产登记，应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本细则规定的其他材料。”

4. 注意事项：

   • 确保所有材料真实有效，避免因虚假材料导致的法律风险。
   • 注意抵押登记的有效期限，及时续期或重新办理。
   • 如有共有人，需共有人签字同意。
   • 法律依据：《中华人民共和国民法典》第397条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”

5. 法律责任：

   • 如未按规定办理抵押登记，抵押权可能不成立或无法对抗善意第三人。
   • 提供虚假材料可能导致抵押无效，甚至承担刑事责任。
   • 法律依据：《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

综上所述，将预抵押转换为现房抵押需要确保房屋已竣工并取得产权证，携带相关材料前往银行和不动产登记中心办理正式抵押登记手续，同时注意遵守相关法律法规，避免法律风险。希望以上分析能帮助您顺利完成转换。