问 土地有抵押能办预告抵押么？

用户想了解在土地已经设有抵押的情况下，是否可以办理预告抵押登记。以下从五个方面进行详细分析：

1. 法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第402条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”以及第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

2. 抵押权的优先性

根据《民法典》第414条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。”

3. 预告抵押的性质

预告抵押是一种为保障未来物权而设立的临时性权利，其主要功能是限制债务人在预告登记期间处分标的物，确保未来能够顺利实现物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第52条：“预告登记的权利人在办理预告登记的不动产登记条件成就时，可以申请办理不动产登记。”

4. 实践操作

在实际操作中，如果土地已经设定了抵押，办理预告抵押登记需要得到原抵押权人的同意。因为根据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，如果原抵押权人不同意，可能会导致预告抵押登记无法完成。

5. 法律风险

即使办理了预告抵押登记，如果原抵押权人不同意或不配合，可能会引发法律纠纷。根据《民法典》第221条的规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，如果原抵押权人不同意，预告抵押登记可能无法达到预期的法律效果。

总结

综上所述，土地已经设有抵押的情况下，可以办理预告抵押登记，但需要取得原抵押权人的同意。否则，可能会面临法律风险和实际操作中的障碍。