问 银行办预抵押？

概述： 用户想要了解在银行办理预抵押的含义和流程，以及这一过程中可能涉及的法律问题。预抵押，通常指的是在房产尚未建成或未取得完整产权证的情况下，借款人与银行签订的一种抵押贷款合同，以未来的房产作为贷款担保。

资深高级律师视角分析：

1. 定义与性质：根据《中华人民共和国民法典》第394条，抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。预抵押则是一种特殊形式的抵押，适用于未来可获得的财产。它确保了债权人在债务人未能履行债务时，有权就该财产优先受偿。

2. 合同有效性：《民法典》第688条规定，预抵押合同自成立时生效，但其效力受到未来财产所有权是否能合法取得的影响。这意味着，如果未来房产因某种原因无法合法拥有，预抵押合同的有效性将受到影响。

3. 登记要求：根据《不动产登记暂行条例》第14条，预抵押需要在不动产登记机构进行登记，以对抗第三人。登记不仅是预抵押生效的要件之一，也是保护债权人利益的重要手段。

4. 风险与防范：预抵押存在一定的风险，如开发商破产、项目延期等，可能导致房产无法按期交付或价值下降。为此，《城市房地产管理法》第47条对预售商品房的监管提出了具体要求，以保护购房者和债权人的权益。

5. 法律救济：若预抵押中出现纠纷，如房产未能如期交付，债权人可以根据《民法典》第577条，请求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，《民事诉讼法》提供了诉讼途径，债权人可以通过法院维护自身权益。

总结： 预抵押作为一种特殊的抵押形式，其有效性和执行依赖于未来房产的确权情况。办理预抵押时，应严格遵守相关法律法规，注意登记手续的完成，并充分评估潜在风险，以保障交易的安全与合法权益。在遇到纠纷时，可依据《民法典》等相关法律规定寻求法律救济。