问 房产抵押后还不了款怎么办？

用户询问在房产抵押贷款后无力偿还的情况下的应对措施，期望了解从资深高级律师视角出发，针对该问题在法律层面的五个方面详尽解析，包括相关最新、完整的中国法律法规原文引用，总文字量不少于五百字，最终以两句话总结。

一、合同履行与违约责任

当借款人无法按期偿还房产抵押贷款时，首先涉及的是《民法典》第577条关于合同履行的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”这意味着银行作为债权人有权要求借款人继续履行还款义务，或根据合同约定要求支付逾期利息、罚息等违约金。

二、抵押权实现

根据《民法典》第392条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”若借款人长期无力偿还，银行作为抵押权人可依法启动抵押权实现程序，将抵押房产进行拍卖、变卖，以所得款项优先清偿贷款本息及相关费用。

三、诉讼时效

依据《民法典》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”银行对借款人的债权具有三年诉讼时效，超过此期限未主张权利可能导致丧失胜诉权。因此，即使借款人暂时无力偿还，也应关注银行是否在时效期内提起诉讼或采取其他权利救济措施。

四、债务重组与和解协商

在面临还款困难时，借款人可依据《企业破产法》等相关规定尝试申请个人债务重组，或主动与银行协商达成延期还款、减免部分债务、调整利率等和解协议。如《商业银行法》第7条鼓励商业银行与借款人平等协商，合理确定贷款期限、利率和偿还方式。

五、破产清算或个人破产制度（部分地区试点）

对于确实无力偿还全部债务的个人，部分地区已开始试点个人破产制度。如《深圳经济特区个人破产条例》规定，在满足一定条件下，债务人可申请破产清算或重整，通过合法程序免除部分债务，实现债务清理和个人经济生活的重新开始。但需注意，目前个人破产制度尚未在全国范围内实施。

总结：面对房产抵押贷款无力偿还，借款人应积极履行合同义务，若确无偿还能力，应及时与银行沟通寻求债务重组、和解方案；银行有权启动抵押权实现程序处置抵押房产。同时，双方均须关注诉讼时效问题。在部分地区，符合条件的个人还可尝试申请破产清算或重整。总之，妥善处理此类问题需结合法律规定、市场环境及自身实际情况，适时寻求专业法律援助。