问 外国房贷断供多少年了啊，保房策略有哪些？

用户的问题实质上是询问关于国外房贷断供后保住房产的相关策略及中国法律对此类情况的规定。作为资深高级律师，我将从五个方面进行深入分析：断供后的法律责任、房产处置方式、债权人的权益保护、借款人自救措施以及中国法律对于类似情形的最新规定。

1. 断供后的法律责任

在国外，如果借款人断供房贷，根据当地法律规定，通常会面临违约责任，包括但不限于罚息、滞纳金等。此外，银行或贷款机构有权对抵押物（即房产）进行拍卖或变卖，以偿还剩余债务。在中国，根据《中华人民共和国民法典》第405条：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：……（二）被担保债权的种类和数额；（三）债务人履行债务的期限；……”以及第426条：“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”若借款人未按时还款，债权人可以依法申请强制执行，拍卖抵押物来清偿债务。

2. 房产处置方式

在国外，常见的房产处置方式包括拍卖、短期出售、以房抵债等。在中国，《中华人民共和国民法典》第409条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”因此，当借款人无法继续偿还贷款时，债权人可以通过上述方式处置房产，以实现债权。

3. 债权人的权益保护

无论是国外还是中国，债权人均享有优先受偿的权利。在具体操作中，债权人需通过合法程序来维护自身权益，如提起诉讼、申请强制执行等。在中国，《中华人民共和国民法典》第410条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这为债权人提供了明确的法律依据。

4. 借款人自救措施

面对断供风险，借款人可以采取多种自救措施，如寻求二次贷款、与银行协商延期支付、寻找第三方资金支持等。在中国，《中华人民共和国民法典》第678条规定：“借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期；贷款人同意的，可以展期。”这意味着，借款人有权利向银行提出延长还款期限的请求，但需获得银行批准。

5. 最新法律依据

中国最新修订的《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式实施，其中涉及房地产交易、抵押权、违约责任等方面的规定较为详尽，为解决此类法律问题提供了坚实的法律基础。

总结

综上所述，无论是国外还是中国，在面临房贷断供的情况下，法律均赋予了债权人优先受偿的权利，同时为借款人提供了多种自救途径。建议借款人尽早咨询专业律师，制定合理应对方案，以最大限度地维护自身合法权益。