问 房贷断供三月怎么算的呢，保房策略有哪些？

用户想了解的是，如果房贷连续三个月未还款（断供），将面临的法律后果及如何采取措施保护房产不被银行强制执行。作为资深高级律师，我将从五个方面进行详细解析：

1. 违约认定：根据《中华人民共和国合同法》（已由《民法典》替代）及《民法典》第463、676条，借款人与银行签订的贷款合同是双方的法律契约，连续三个月未能按时偿还贷款本息，将构成实质性违约。银行有权依据合同约定，宣布贷款提前到期，并要求借款人立即偿还剩余全部贷款本金及利息。

2. 罚息与复利：依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号），借款人违约后，银行除收取正常利息外，还可能根据合同条款加收罚息，甚至计算复利，进一步增加借款人的经济负担。

3. 催收与通知：银行在借款人断供初期，通常会通过电话、信函等方式进行催收，并可能发送正式的违约通知。根据《商业银行信用卡业务监督管理办法》（银监发[2011]51号）的精神，虽然主要针对信用卡业务，但类似原则也适用于个人贷款催收，要求银行应采取合法、适当的方式进行催收，保障借款人合法权益。

4. 法律诉讼与财产保全：若借款人经催收后仍不还款，银行可能向人民法院提起民事诉讼，并申请对借款人的财产（包括但不限于抵押房产）进行查封、冻结等财产保全措施。《民事诉讼法》第100条规定了财产保全的条件和程序，银行需提供相应的担保。

5. 房产拍卖与清偿顺序：一旦法院判决银行胜诉，且借款人未能在规定期限内履行还款义务，银行可申请法院对抵押房产进行拍卖。根据《物权法》（现已被《民法典》吸收）及《民法典》第410条，拍卖所得款项首先用于清偿银行贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，剩余部分返还借款人。

保房策略：

• 及时沟通：一旦遇到还款困难，应立即与银行沟通，说明情况，争取调整还款计划。
• 申请展期或重组贷款：根据《商业银行法》鼓励的原则性规定，可尝试申请贷款展期或重组，以缓解短期财务压力。
• 法律咨询：咨询专业律师，了解自身权益，必要时寻求法律援助，制定合理应对方案。
• 利用个人破产制度（如适用）：部分地区已试点个人破产制度，符合条件的借款人可申请个人破产，通过法定程序解决债务问题，保护部分个人财产。

总结：房贷断供三月将面临违约认定、罚息、法律诉讼等严重后果，最终可能导致房产被拍卖。借款人应积极与银行沟通，探索调整还款方案的可能性，并适时寻求法律帮助，以合法途径维护自身权益，避免房产损失。