问 房贷断供总共有多少利息，保房策略有哪些？

用户的问题主要关注的是在房贷断供情况下可能产生的利息总额以及如何通过合法手段保护房产不被银行收回。作为资深高级律师，我将从法律风险、合同条款、法律救济途径、财产保护措施及政策背景五个方面进行详细的分析。

1. 法律风险：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，一旦断供，借款人将面临支付罚息、复利、违约金等额外费用的风险。这些费用可能会迅速累积，导致最终需偿还的金额远高于原始贷款额。（《民法典》第五百七十七条）

2. 合同条款：借款合同中通常会明确规定逾期还款的后果，包括但不限于加收罚息、复利、提前清偿剩余债务的权利等。这些条款对于计算断供后的利息总额至关重要。例如，《个人住房贷款合同》（范本）第十八条“提前还款”与第二十条“违约责任”中的相关规定，明确界定了借款人未按期还款时应承担的责任。（参考《个人住房贷款合同》）

3. 法律救济途径：若因经济困难暂时无法偿还贷款，借款人可以尝试与银行协商调整还款计划或申请延期还款。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借款人有权要求降低利率或免除部分利息，但前提是提供充分证据证明其确有困难。（《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条）

4. 财产保护措施：为防止房产被强制执行，可考虑设立抵押权顺位或采取其他形式的担保，增加银行实现债权的成本。同时，利用《物权法》规定，在房屋上设定居住权，保障自身基本生活需求不受影响。（《中华人民共和国物权法》第一百八十四条）

5. 政策背景：近年来，国家出台多项政策措施支持居民合理住房需求，减轻购房者负担。例如，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》强调了金融机构对困难群体的帮扶力度，鼓励通过延长贷款期限等方式缓解还款压力。（银发〔2022〕254号文）

综上所述，房贷断供不仅会导致高额利息产生，还可能引发严重的法律后果。因此，建议借款人积极寻求专业法律意见，合理规划财务，避免陷入被动局面。同时，政府和金融机构也提供了多种渠道帮助解决实际困难，值得充分利用。