问 断供会不会封房？

用户的问题是：如果购房者停止偿还贷款（即“断供”），银行或开发商是否会采取措施查封房产（即“封房”）？以下是资深高级律师从五个方面对这一问题的详细分析。

1. 法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第394条的规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因此，当购房者停止偿还贷款时，银行作为债权人有权根据抵押合同的约定，要求实现抵押权。

2. 抵押权的实现

根据《中华人民共和国民法典》第410条的规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。”这意味着银行可以依法申请法院查封房产，并通过拍卖等方式实现其债权。

3. 银行的程序

在实际操作中，银行通常会首先向借款人发出催收通知，要求其尽快还款。如果借款人仍不履行还款义务，银行会启动法律程序，向法院提起诉讼，要求查封房产并拍卖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第100条的规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。”

4. 开发商的责任

如果购房者是通过按揭贷款购买新房，开发商可能会在购房合同中约定，如果购房者断供，开发商有回购义务或代为偿还贷款的义务。这种情况下，开发商可能会先行垫付贷款，然后向购房者追偿。根据《中华人民共和国合同法》第60条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”开发商在履行了垫付义务后，有权向购房者追偿。

5. 购房者的权利

购房者在面临断供的情况下，仍然有一定的权利和救济途径。根据《中华人民共和国民法典》第587条的规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，担保物权人可以与担保人协议以担保财产折价或者以拍卖、变卖该担保财产所得的价款优先受偿。”购房者可以与银行协商，达成延期还款或其他解决方案，避免房产被查封。

总结

综上所述，如果购房者停止偿还贷款，银行有权依法申请查封房产并拍卖以实现其债权。购房者应积极与银行协商，寻求合理的解决方案，避免房产被查封的风险。