问 拆迁安置房好出手吗?

概述

用户想要了解的是拆迁安置房在市场上的流通性如何，具体来说就是这类房产是否容易出售，以及在此过程中可能面临的法律风险和限制条件。

法律分析

1. 产权性质

   • 概述：拆迁安置房的产权性质直接决定了其是否能够上市交易。
   • 法律规定：根据《城市房屋拆迁管理条例》（已废止，但相关原则仍适用）和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁安置房一般为限售性质，即在一定期限内不得转让、出租或抵押。具体年限各地政策不同，通常为3-5年。
   • 最新规定：如《民法典》第二百一十一条，“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”这表明拆迁安置房的物权变动受法律文书影响，但具体能否上市交易需参照地方政策。

2. 合同条款

   • 概述：拆迁安置协议中往往包含关于房屋转让的限制性条款。
   • 法律规定：《民法典》第四百九十七条：“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。”这意味着如果拆迁安置协议中存在不合理的限制条款，购房者可以依法主张无效。
   • 案例分析：实践中，部分拆迁安置协议明确禁止或限制了房屋转让，此类条款若明显不利于购房者的权益保护，则可能被认定为无效。

3. 税费问题

   • 概述：拆迁安置房在上市交易时涉及的税费问题较为复杂。
   • 法律规定：《契税法》第六条，“因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定减免契税。”《个人所得税法实施条例》第十六条，“个人将通过继承、赠与等方式无偿取得的不动产对外销售的，按照计税价格全额征收个人所得税。”对于拆迁安置房的具体税收优惠，需要咨询当地税务机关。
   • 最新规定：2021年9月1日起施行的新《契税法》进一步明确了契税减免的具体情形，其中对因拆迁而重新购置住房的情况进行了明确规定。

4. 优先购买权

   • 概述：拆迁安置房可能存在原住户或其他利益相关方的优先购买权。
   • 法律规定：《民法典》第二百四十一条：“国家、集体、私人对其不动产和动产享有所有权。国家、集体、私人对其不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”拆迁安置房的所有权归原住户所有，在未获得其同意的情况下，任何第三方无权擅自出售。
   • 案例分析：实践中，若原住户不同意出售拆迁安置房，则买方无法取得合法产权，即使双方签订了买卖合同也无法履行。

5. 限购政策

   • 概述：拆迁安置房的交易还受到当地房地产市场的限购政策影响。
   • 法律规定：《城市房地产管理法》第三十八条，“下列房地产，不得转让：（一）依法收回土地使用权的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法登记的共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；（四）权属有争议的；（五）未依法登记领取权属证书的；（六）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
   • 最新规定：各地方政府发布的限购政策文件中，通常会明确哪些类型的房产不受限购政策限制。例如，北京、上海等地均出台了针对拆迁安置房的特殊政策，允许符合条件的拆迁户将安置房作为唯一住房进行交易。

总结

综上所述，拆迁安置房的交易存在一定的法律风险和限制，包括但不限于产权性质、合同条款、税费负担、优先购买权及限购政策等因素。因此，在考虑出售拆迁安置房之前，建议详细了解并遵守当地的法律法规，必要时可咨询专业律师以确保交易的安全性和合法性。