问 开发商抵押房卖了怎么办？

问题概述：用户购买了开发商已抵押给银行的房产，现面临风险和困扰，想知道在这种情况下，自身权益如何保障，以及应采取何种法律措施应对。

资深高级律师从五个方面进行详细分析：

1. 合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着购房合同在法律上一般仍有效，但购房者需了解并承担房屋已抵押的情况。

2. 风险揭示义务：根据《城市房地产管理法》第三十八条和《商品房销售管理办法》第七条的规定，开发商在出售已设定抵押权的商品房时，应当告知买受人该事实。若未尽到告知义务，买受人有权要求解除合同或赔偿损失。

3. 抵押权涤除：购房者可要求开发商在办理产权过户前先行解除抵押。根据《民法典》第407条，抵押人在转让抵押财产后，抵押权人可以就该转让所得的价款优先受偿。因此，开发商有义务先行清偿债务，解除抵押。

4. 权益保护途径：购房者可通过诉讼手段维护权益，请求法院确认购房合同有效，同时要求开发商履行涤除抵押权的义务。若开发商违约，还可依据《民法典》第五百七十七条的规定要求对方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

5. 消费者权益保护：购房者也可向当地住房和城乡建设部门投诉举报，或寻求消费者协会的帮助，依据《消费者权益保护法》的相关规定保护自己的合法权益。

总结来说，购买了抵押房的购房者，首先需核实开发商是否尽到了告知义务，其次有权要求开发商涤除抵押权后再行过户，如遇纠纷，可通过法律途径主张权益，包括但不限于要求解除合同、赔偿损失或强制执行涤除抵押权。同时，购房者亦可借助行政监管和社会力量加强自我保护。