问 抵押权与租赁权冲突怎么办？

用户希望了解当抵押权与租赁权发生冲突时如何解决，主要关注的是具体处理方式和相关的法律依据。

1. 租赁关系对抗已登记的抵押权：根据《民法典》第405条的规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着在抵押权设立之前已经存在的租赁关系可以对抗该抵押权。但是，如果抵押权设立后才出租，则抵押权优先于租赁权。这一规定明确了租赁权与抵押权之间的优先顺序。
2. 租赁关系对抗未登记的抵押权：对于未办理登记手续的抵押权，《民法典》第403条规定：“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”虽然此处针对的是买受人，但其背后的逻辑也适用于租赁关系。即，在抵押权未登记的情况下，租赁权可能获得保护。
3. 租赁合同的效力：根据《民法典》第705条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这说明即使在抵押权存在的情况下，租赁合同的有效性也要受到此规定的限制。同时，根据第706条，“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”这意味着即便没有办理登记备案，租赁合同仍然有效。
4. 抵押物处置中的租赁权保护：《民法典》第415条进一步规定了抵押物处置时对租赁权的保护措施。“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”但在实际操作中，法院通常会考虑租赁权的存在，确保租赁合同得以继续履行。
5. 司法实践中的处理原则：在司法实践中，法院倾向于保护弱势一方（通常是承租人）的利益。例如，在一些案例中，即使租赁发生在抵押之后，法院也可能基于公平原则对承租人给予一定保护。这种做法体现了《民法典》基本原则之一——公平原则的精神。

综上所述，解决抵押权与租赁权冲突的关键在于确定两者设立的时间顺序以及是否进行了相应的登记。通过遵循相关法律规定和司法实践，可以在很大程度上避免或缓解这类冲突。

总之，在处理此类问题时，应当综合考虑《民法典》的相关规定及司法实践，以维护各方合法权益。