问 出售二次抵押房屋怎么办？

用户希望了解在出售已经进行过二次抵押的房屋时，需要遵循哪些法律程序和注意事项，以及可能面临的法律风险。以下将从五个方面详细分析这一问题。

1. 合法性审查：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”因此，在出售已二次抵押的房产前，必须获得所有抵押权人的书面同意，确保交易合法有效。

2. 信息披露义务：卖方有义务向买方充分披露房产的抵押情况，包括但不限于抵押金额、抵押期限、抵押权人信息等。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”未如实告知可能构成欺诈，影响合同效力。

3. 清偿顺序与优先受偿权：依据《中华人民共和国担保法》第五十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。”出售所得款项需按此规则清偿各抵押权人的债权。

4. 解除抵押手续：完成交易后，应及时办理抵押注销手续。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”及《不动产登记暂行条例》第二十一条规定：“不动产权利消灭的，权利人应当申请注销登记。”只有当所有抵押权均被清偿并完成注销登记，新业主才能完全享有房屋所有权。

5. 法律责任与风险防范：若违反上述法律法规，不仅可能导致交易无效，还可能承担相应的民事赔偿责任。例如，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”建议在交易过程中聘请专业律师提供法律咨询，确保流程合规，降低潜在风险。

综上所述，出售二次抵押房屋需严格遵守相关法律法规，确保交易透明、合法、有效。同时，建议通过专业渠道处理，以保障自身权益不受损害。