问 楼房被开发商抵押怎么办？

用户面临楼房被开发商抵押的情况，希望了解在这种情形下应如何维护自身权益，寻求法律救济途径及具体适用的法律法规。

一、购房合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条，依法成立的合同，自成立时生效。购房者与开发商签订的购房合同在双方意思表示真实、内容合法的情况下，即使楼房被抵押，购房合同仍具法律效力。购房者有权要求开发商依约履行交房义务。

二、预告登记权利保护：《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。购房者应及时办理预告登记，以对抗开发商后续的抵押行为，确保自身权益优先于抵押权人。

三、开发商违约责任追究：根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若开发商因楼房被抵押无法按时交付房产，购房者有权要求其解除合同、返还购房款并支付违约金，甚至赔偿因房价上涨导致的实际损失。

四、抵押权人协调与诉讼：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。购房者可尝试与抵押权人协商，争取其同意解除抵押或重新安排还款计划；如协商无果，可依法提起诉讼，主张上述权益。

五、行政监管与投诉：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十八条，违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。购房者可向当地住建部门举报开发商违规抵押预售房产的行为，寻求行政干预和处罚，同时通过消费者协会等机构进行投诉，借助社会力量施压开发商解决问题。

综上所述，面对楼房被开发商抵押的情况，购房者应坚守合同效力，及时办理预告登记，积极追究开发商违约责任，尝试与抵押权人协商或通过诉讼解决，同时利用行政监管与投诉机制，多渠道、全方位地维护自身合法权益。