问 房产抵押一年过期怎么办？

用户提问核心：房产抵押一年已过期，询问应如何处理。用户期待得到的答案包括：抵押期限届满后的法律效力、续押手续、解除抵押的程序、逾期可能引发的法律责任、以及相关法律法规的具体规定。

资深高级律师角度分析：

1. 抵押期限法律效力：根据《物权法》第202条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”这意味着抵押期限届满并不当然导致抵押权消灭，抵押权人仍可在主债权诉讼时效内主张权利。然而，如抵押合同中明确约定了抵押期限且无其他特别约定，抵押权人应在该期限内及时办理续押或解除抵押手续，避免因超期导致权益受损。

2. 续押手续：若需继续保留抵押权，可与抵押人协商并签订续押协议，重新设定抵押期限。按照《民法典》第394条规定：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”双方应依法订立新的抵押合同，并依照《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，向不动产登记机构申请抵押权变更登记。

3. 解除抵押程序：若债务已清偿或双方同意提前解除抵押，根据《民法典》第406条：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权关于抵押财产、债权范围、债权履行期限、抵押权顺位等内容。”双方应签订解除抵押协议，并持相关材料向不动产登记机构申请注销抵押登记。

4. 逾期法律责任：若抵押权人未在合理期限内办理续押或解除抵押，可能面临抵押人主张赔偿损失的风险。根据《民法典》第116条：“物权的种类和内容，由法律规定。”及第219条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”抵押权人可能因怠于行使权利而丧失胜诉权，同时可能对抵押人因未能及时处置房产造成的经济损失承担相应责任。

5. 相关法律法规：《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起施行）、《物权法》（部分条款与民法典冲突时，以民法典为准）、《不动产登记暂行条例》及其实施细则等，构成处理房产抵押过期问题的主要法律依据。

总结：房产抵押一年过期后，抵押权并不自然消灭，但抵押权人应在主债权诉讼时效内积极行使权利，通过办理续押或解除抵押手续以保障自身权益。否则，不仅可能丧失胜诉权，还可能因延误抵押人处置房产而承担赔偿责任。在整个过程中，严格遵循相关法律法规，以书面形式订立协议并及时进行不动产登记变更或注销，是确保各方权益的关键。