问 抵押的房子征收拆迁怎么办？

用户所提问题的核心在于了解当已抵押的房屋遭遇政府征收拆迁时，作为房屋所有者应如何处理，尤其是如何保障自身权益不受侵害。这一问题的解答需从多个角度综合考量，包括但不限于抵押权的法律地位、拆迁补偿的原则与程序、抵押权人的权益保护、房屋所有者的救济途径以及最新法律法规的应用。

法律分析

1. 抵押权的法律地位：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条的规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着在房屋被征收前，银行或其他债权人对抵押物享有优先受偿权。

2. 拆迁补偿原则与程序：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），房屋征收应当遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，且必须给予被征收人公平补偿。该条例第二十一条规定，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”

3. 抵押权人的权益保护：在房屋被征收的情况下，《民法典》第四百一十条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这意味着即便房屋被拆迁，抵押权人的权益也应得到妥善安排和保障。

4. 房屋所有者的救济途径：如果房屋所有者认为自己的权益受到侵害，根据《行政诉讼法》，可以向人民法院提起行政诉讼，要求确认征收决定违法或撤销征收决定，同时请求赔偿损失。

5. 最新法律法规应用：近年来，最高人民法院发布了一系列关于房屋征收与补偿的司法解释，如《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》等，这些司法解释细化了房屋征收的程序和补偿标准，为房屋所有者提供了更具体的法律依据和保护措施。

总结

面对房屋被征收的情况，特别是房屋已设定抵押的复杂情形，房屋所有者应当积极与地方政府及抵押权人沟通，了解并主张自己的合法权益，必要时寻求专业法律帮助，确保在拆迁补偿过程中，不仅自身的居住权益得到保障，同时也妥善处理好与抵押权人的关系，避免不必要的法律纠纷。在当前的法律框架下，合理合法地维护自身权益是完全可行且受到法律支持的。