问 以房产抵押还不上怎么办？

概述： 当债务人无法偿还以房产作为抵押的贷款时，其面临的主要问题是可能失去抵押物（房产），同时可能还存在债务余额未清偿的风险。债务人需要了解如何合法保护自身权益，包括与债权人协商、申请法院调解、了解房产拍卖流程及其权益保障等。

详细分析：

1. 与债权人协商解决方案：根据《中华人民共和国民法典》第六百九十六条，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人可以与担保人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这意味着在无法还款时，债务人首先应尝试与债权人协商，寻求延期、分期付款或调整贷款条件等方案。

2. 申请法院调解或诉讼：如果协商不成，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条规定，“人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。”债务人可以通过申请法院调解来寻求解决方案，或通过诉讼程序维护自己的合法权益。

3. 了解房产拍卖流程：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对网络司法拍卖的程序进行了详细规定。债务人应了解房产拍卖的具体流程，包括评估、公告、拍卖、成交及后续的产权转移等环节，以及债务人在这一过程中的权利和义务。

4. 保障个人基本居住权：《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条规定，“离婚时，夫妻共同所有的财产，原则上由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。”虽然此条款针对的是离婚财产分割，但在更广泛的意义上，它体现了法律对个人基本生活需求的保护。因此，在房产拍卖后，债务人有权要求保留必要的居住条件，避免流离失所。

5. 债务重组或破产程序：对于企业或个人债务过重的情况，《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国个人破产法（草案）》提供了债务重组和破产清算的途径。债务人可通过这些程序减轻债务负担，重新规划财务状况。

总结： 面对房产抵押贷款无法偿还的情况，债务人应积极与债权人沟通，寻求协商解决；必要时可借助法律手段，如申请法院调解或诉讼，同时了解并利用房产拍卖的相关法律法规保护自身权益，确保个人基本居住权不受侵害。在极端情况下，考虑债务重组或破产程序也是合法的解决途径。