问 房子抵押给银行能办房贷吗？

用户问题：已将房产抵押给银行，能否再以此房产申请办理个人住房贷款？

资深高级律师视角下，针对该问题从五个方面展开详细法律分析：

1. 抵押权设立与重复抵押禁止：根据《民法典》第三百九十四条，抵押权是指为担保债务的履行，债权人对债务人或者第三人提供的、不转移占有的不动产或动产，享有就其卖得价金优先受偿的权利。用户已将房产抵押给银行，意味着银行对该房产享有合法有效的抵押权。然而，《民法典》第三百九十九条明确规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”据此，我国法律原则上不允许同一房产进行重复抵押。

2. 抵押贷款与按揭贷款差异：用户可能混淆了“抵押贷款”和“按揭贷款”的概念。若用户最初是通过“按揭贷款”方式购买房产，即以所购房产作为抵押物向银行申请贷款以支付房款，此时房产已抵押给银行，但后续仍可依据贷款合同约定，以该房产为抵押继续申请贷款（如装修贷款、加按揭等），只要在原贷款余额基础上增加新的贷款金额，并确保总贷款额度不超过房产评估价值的一定比例（通常为70%左右）。然而，如果房产已用于其他非按揭性质的抵押贷款，再行申请房贷则面临法律障碍。

3. 贷款用途与风险控制：银行在审批房贷时，会严格审查贷款用途及风险。已抵押房产若再次申请房贷，银行需评估该行为是否符合监管要求以及内部风险管理政策。由于房产已设立抵押权，其市场价值中能为新增贷款提供担保的部分已被占用，银行可能会因风险过高而拒绝此类申请。

4. 解押与重新抵押的可能性：理论上，用户可通过提前偿还现有抵押贷款，解除房产上的原有抵押权，然后重新以该房产申请房贷。但这需要用户具备足够的资金实力，并愿意承担可能产生的提前还款违约金及重新申请贷款的相关费用。此外，银行对于短期内频繁抵押、解押的行为可能会持谨慎态度。

5. 其他融资途径：鉴于以已抵押房产申请房贷存在诸多困难，用户可考虑其他融资途径，如申请信用贷款、消费贷款，或者寻求亲友借款、股权融资、资产证券化等方式筹集所需资金，以规避因房产抵押受限带来的问题。

综上所述，用户已将房产抵押给银行的情况下，一般无法再以此房产申请办理个人住房贷款，除非满足特定条件（如原为按揭贷款且新增贷款符合相关规定），或者通过解押并重新抵押的方式操作。建议用户根据自身实际情况，考虑其他融资方案或咨询专业法律、金融顾问以获取最适合的建议。