问 抵押房屋已拆迁 怎么办？

用户希望了解在抵押房屋被拆迁的情况下，如何保障自己的合法权益，特别是涉及贷款偿还和补偿权益等问题。以下是针对该问题的详细法律分析：

一、抵押权与拆迁补偿

根据《中华人民共和国民法典》第390条：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”这意味着，如果抵押房屋被拆迁，抵押权人（如银行）有权就拆迁补偿款优先受偿。

二、贷款偿还义务

根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”虽然房屋被拆迁，但抵押关系仍然存在，借款人仍需履行还款义务。如果借款人无力偿还贷款，抵押权人可以要求用拆迁补偿款优先偿还贷款。

三、拆迁补偿款的分配

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”拆迁补偿款的具体分配应由抵押权人与借款人协商确定。通常情况下，拆迁补偿款会首先用于清偿抵押贷款，剩余部分归借款人所有。

四、借款人权益保护

根据《中华人民共和国民法典》第538条：“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”如果借款人故意低价转让拆迁补偿款，损害抵押权人的利益，抵押权人可以申请法院撤销该行为。

五、诉讼途径

如果抵押权人与借款人就拆迁补偿款的分配无法达成一致，抵押权人可以通过诉讼途径解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”抵押权人可以向人民法院提起诉讼，要求法院判决拆迁补偿款优先偿还贷款。

总结

综上所述，抵押房屋被拆迁后，抵押权人有权就拆迁补偿款优先受偿，借款人仍需履行还款义务。如果双方无法协商一致，抵押权人可以通过诉讼途径维护自身权益。