问 土地有抵押可以办预售证？

用户想要了解的是，在土地已设置抵押的情况下，开发商是否能够办理商品房预售许可证。这个问题的核心在于抵押状态对预售许可申请的影响。

首先，从法律角度来看，《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”该条款并未直接提到土地是否存在抵押情况作为获取预售证的前提条件之一。

其次，《物权法》（现已被《民法典》吸收）第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这表明如果要进行销售，则需要获得抵押权人的同意或通过其他方式解除抵押关系。

再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确指出：“出卖人在订立商品房买卖合同时隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致买受人无法取得房屋所有权证的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”此条强调了开发商对于抵押信息透明度的要求以及违反时可能面临的法律责任。

此外，《国土资源部办公厅关于进一步加强土地市场动态监测与监管工作的通知》中也提到了加强对土地使用权转让过程中涉及抵押权变更情况的监督管理。

最后，《民法典》第三百九十七条规定：“设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。”虽然这条主要针对的是土地使用权的初始设定，但它提醒我们所有相关权利义务都应以正式文件形式固定下来，包括任何后续变动如增设抵押等行为。

综上所述，在土地已经设定了抵押权的情况下，原则上并不禁止办理商品房预售许可证，但必须满足几个前提条件：一是需得到抵押权人的同意；二是确保整个过程中的信息公开透明；三是采取措施保证未来购房者权益不受损害。在实践中，各地具体操作可能存在差异，建议咨询当地相关部门或专业律师获取更准确指导。总之，虽然存在障碍，但通过合法途径是可以克服的。