问 什么时候可以办预抵押？

用户的问题核心是想了解在何种条件下以及在购房过程中何时可以办理预抵押登记，即在房产交易中，购房者何时可以对尚未完全付清全款的房产进行预抵押登记以获取贷款。

从资深高级律师的角度来看，这涉及到物权法、担保法以及房地产管理的相关法律规定。以下是五个关键点的法律分析：

1. 预售合同的合法性：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件…”，其中包含了预抵押的可能性。在购房者与开发商签订预售合同后，通常购房者可申请预抵押贷款。

2. 预抵押登记的条件：《物权法》第一百八十七条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”这表明预抵押登记可以在债务人（购房者）和债权人（通常是银行或其他金融机构）达成协议后进行。

3. 预抵押登记程序：《城市房地产管理法实施条例》第三十三条规定：“预售的商品房竣工交付使用前，购房者可以向登记机关申请预购商品房预告登记。”购房者在支付部分款项并与开发商签订预售合同后，可以办理预抵押。

4. 保障购房者的权益：《物权法》第二百二十三条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。”预抵押登记有助于保护购房者的权益，防止一房二卖的情况。

5. 金融机构的角色：《贷款通则》第三十一条规定：“借款人以保证、抵押、质押方式申请贷款的，应当订立书面合同。”购房者需与金融机构签订书面合同，明确预抵押的条件、期限、利率等细节。

综上所述，购房者在签订购房预售合同并支付一定比例首付款后，可以与金融机构协商办理预抵押登记，以保障贷款的发放及后续的还款事宜。这一过程需要遵循《物权法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规，确保交易的合法性并保障各方权益。同时，预抵押登记也有助于保护购房者的利益，避免开发商将同一房产再次出售给其他人。