问 房子出租又抵押怎么办？

用户希望了解在房屋已经出租的情况下，如果该房屋又被抵押给银行或其他债权人，应如何处理这一法律问题。具体来说，用户想了解在这种情况下，租户的权利和义务、房东的责任、以及抵押权人的权益如何平衡。

一、租赁合同的有效性

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着，即便房屋被抵押，原有的租赁关系仍然有效，租户可以继续居住直至租赁合同期满。因此，租赁合同的有效性不受抵押的影响。

二、抵押权的实现

《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这表明，如果房屋在抵押前已经出租并且租户已经实际入住，那么即使抵押权人行使抵押权，租户仍有权继续居住直至租赁期满。但需要注意的是，如果房屋是在租赁合同签订后才抵押的，租户的权利将优先于抵押权人的权利。

三、房东的责任

房东作为出租方，有义务在租赁合同中明确告知租户房屋是否已经或可能被抵押的情况。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。如果房东未履行告知义务，导致租户受到损失，租户有权要求赔偿。

四、租户的权利与义务

租户在租赁期内享有继续居住的权利，同时也有按时支付租金的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”租户应确保按时支付租金，避免因违约而失去居住权。

五、抵押权人的权益

抵押权人在实现抵押权时，应当尊重现有的租赁关系。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第二款规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”如果抵押权人认为租赁关系影响了其权益，可以通过法律途径要求房东采取相应措施，如提前清偿债务或提存租金等。

综上所述，当房屋已经出租又抵押时，租户的权利受法律保护，租赁合同继续有效。房东应履行告知义务，抵押权人在实现抵押权时也需尊重租户的合法权益。