问 假购房真抵押怎么办？

用户希望了解在“假购房真抵押”情况下，如何维护自己的合法权益，以及可能面临的法律风险和应对措施。

1. 合同性质与效力：首先需要判断双方签订的合同是否属于“假购房真抵押”。根据《中华人民共和国民法典》第146条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”如果双方确实是以购房为名行抵押之实，则该购房合同应属无效。但若双方的真实意思表示是借贷关系，且以房屋作为抵押担保，则应按照借贷关系处理，房屋抵押需符合《民法典》第395条、第402条的规定，即抵押权自登记时设立。

2. 抵押权的有效性：即使购房合同被认定为无效，如果双方实际存在借贷关系并办理了合法的房屋抵押登记，债权人仍可依据《民法典》第403条主张抵押权。该条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”

3. 债权人的权利保护：债权人应当确保借贷合同及抵押合同的内容合法有效，并完成抵押登记手续。《民法典》第406条指出：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，即使债务人将抵押房产出售给第三方，债权人的抵押权仍然有效。

4. 债务人的法律责任：对于债务人而言，若其以虚假购房方式获取资金，可能涉嫌诈骗罪。根据《中华人民共和国刑法》第266条：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。”

5. 争议解决途径：一旦发生纠纷，双方可以通过协商解决，也可以向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第122条：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”建议债权人保留所有相关证据，包括合同文本、转账记录、抵押登记证明等，以便在诉讼中维护自身权益。

综上所述，“假购房真抵押”的情况需谨慎处理，明确双方真实意思表示，确保抵押权合法有效，并通过合法途径维护自身权益。如遇复杂情形，建议咨询专业律师以获得更详细的法律指导。