问 出租时 已抵押怎么办？

用户希望了解在房产已抵押的情况下如何进行租赁，主要关注租赁合同的有效性及可能涉及的风险。

从资深高级律师的角度，此问题可从以下五个方面进行详细分析：

1. 租赁合同的有效性：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，“出租人将房屋设定抵押后，不影响其与承租人签订的租赁合同的效力。”这意味着即便房产已经设定了抵押权，出租人仍然有权将该房产出租给他人。因此，租赁合同本身是有效的。
2. 租赁期限的限制：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条第二款，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”需要注意的是，即使房产被抵押，租赁期限也受到法律的限制。
3. 抵押权实现对租赁的影响：如果出租人在租赁期间无法履行债务，导致抵押权人行使抵押权，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这意味着，在这种情况下，租赁关系可能会受到影响或终止。
4. 承租人的权益保护：尽管存在上述风险，但《中华人民共和国民法典》第七百二十五条还规定了“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这为承租人提供了一定程度的保护，即所谓的“买卖不破租赁”原则。
5. 风险防范措施：为了避免潜在的法律风险，建议在签订租赁合同时要求出租人提供相关的产权证明文件及抵押情况说明，并明确约定如因抵押权实现导致租赁合同不能继续履行时的责任承担方式等条款。此外，还可以考虑购买相应的保险产品来转移风险。

综上所述，《中华人民共和国民法典》等相关法律规定为解决此类问题提供了明确的法律依据和支持。在实际操作中，建议通过合法途径充分保障自身权益，避免不必要的法律纠纷。