问 新楼盘抵押了怎么办？

用户希望了解在购买的新楼盘被开发商抵押的情况下，作为购房者的权利和应对措施。以下将从法律角度进行详细分析：

一、购房者权益保护

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（三）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”如果开发商在未解除抵押的情况下销售房屋，属于违法行为。购房者可以要求开发商解除抵押或退房退款，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求开发商承担赔偿责任。

二、抵押权的优先性

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着即使房屋已经抵押给银行，开发商仍然可以出售房屋，但抵押权仍然存在。购房者在购买房屋时应特别注意房屋是否存在抵押情况，以免后续产生纠纷。

三、预售合同的效力

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”如果开发商故意隐瞒房屋已经抵押的事实，购房者有权要求解除合同并获得赔偿。

四、抵押登记的查询

根据《不动产登记暂行条例》第十九条规定：“不动产登记机构应当将不动产权利人的姓名或者名称、不动产坐落、面积、用途等事项记载于不动产登记簿，并向权利人发放不动产权证书。”购房者在签订购房合同前，可以通过不动产登记中心查询房屋是否已经抵押，以确保自己的权益不受侵害。

五、司法救济途径

如果购房者发现所购新房已经被抵押，可以首先与开发商协商解决。如果协商不成，可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条的规定，向人民法院提起诉讼，要求解除合同、退还购房款及赔偿损失。此外，购房者还可以向当地房地产管理部门投诉，要求其对开发商的违法行为进行查处。

综上所述，购房者在购买新房时应充分了解房屋的抵押情况，一旦发现房屋被抵押，应及时采取法律手段维护自身权益。同时，建议购房者在购房过程中寻求专业律师的帮助，以确保合法权益得到充分保障。